Aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki aylık yüzde beş gecikme tazminatı: formül, gün bazında hesaplama, birden fazla ayın borcu, kiracının sorumluluğu ve tahsilat adımları.

Aidat gecikmesi, site ve apartman yönetiminin en hassas konularından biridir. Yönetici tahsilat yapmak zorundadır, kat maliki ise kendisinden istenen tutarın nereden çıktığını bilmek ister. Bu iki taraf arasındaki gerilimi azaltmanın en iyi yolu, hesabın kanuna dayalı, açık ve herkese aynı uygulanmasıdır.

Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki gecikme tazminatını, hesaplama adımlarını ve tahsilat sürecini ele alıyoruz.

Kanun ne diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağını düzenledikten sonra ödeme yapmayan kat maliki için iki önemli kural koyar:

1. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.
2. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Oran, 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. İnternette hâlâ yüzde on oranından söz eden eski kaynaklara rastlanabilir; bugün uygulanacak oran yüzde beştir.

Gecikme tazminatı faiz midir?

Kanun bu tutarı "faiz" olarak değil, gecikme tazminatı olarak adlandırır ve oranını doğrudan kendisi belirler. Bu nedenle yönetim planında ya da genel kurul kararında ayrıca bir oran yazılmamış olsa bile kanundaki yüzde beş oranı uygulanır.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Kanundaki ifade "geciktiği günler için aylık yüzde beş" şeklindedir. Bu, tazminatın gün bazında, orantılı olarak hesaplanacağı anlamına gelir. Temel formül şöyledir:

Gecikme tazminatı = Geciken tutar × %5 × (gecikilen gün sayısı ÷ 30)

Tek aylık bir borç

Diyelim ki aylık aidat 2.000 TL ve son ödeme günü ayın 5'i. Kat maliki ocak aidatını 5 Ocak yerine 20 Ocak'ta ödüyor. Gecikme 15 gündür:

• 2.000 × 0,05 = 100 TL (bir aylık gecikmenin karşılığı)
• 100 × 15 ÷ 30 = 50 TL

Kat malikinin ödemesi gereken toplam tutar 2.050 TL'dir.

Birden fazla ay biriktiğinde

Borç birkaç aydan oluşuyorsa her ayın aidatı için gecikme kendi vade tarihinden itibaren ayrı ayrı hesaplanır. Aynı 2.000 TL'lik aidatı ocak, şubat ve mart aylarında ödemeyen kat maliki, üç ayın borcunu 5 Nisan'da topluca ödesin:

• Ocak aidatı: vade 5 Ocak, 90 gün gecikme → 2.000 × 0,05 × 90 ÷ 30 = 300,00 TL
• Şubat aidatı: vade 5 Şubat, 59 gün gecikme → 2.000 × 0,05 × 59 ÷ 30 = 196,67 TL
• Mart aidatı: vade 5 Mart, 31 gün gecikme → 2.000 × 0,05 × 31 ÷ 30 = 103,33 TL

Toplam gecikme tazminatı 600,00 TL, ödenmesi gereken toplam tutar ise 6.600 TL'dir.

Bu hesapta şubat ayının 28 gün çektiği bir yıl esas alınmıştır; artık yıllarda gün sayısı bir gün artar.

Bileşik hesap yapılmaz

Kanun, tahakkuk eden gecikme tazminatının ana borca eklenip onun üzerinden yeniden tazminat hesaplanacağına dair bir hüküm içermez. Bu nedenle hesap, her ayın asıl aidat borcu üzerinden basit oranla yapılır. Tazminatın tazminatı istenmez.

Kısmi ödemelerde dikkat

Kanun, tazminatı gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki için öngörür. Kat maliki borcunun bir kısmını öderse, kalan tutar için gecikme hesabı devam eder. Kısmi ödemelerin hangi aya mahsup edildiği, kat malikine verilen hesap dökümünde açıkça gösterilmelidir.

Gecikme ne zaman başlar?

Gecikme tazminatının hesaplanabilmesi için önce borcun vade tarihinin belli olması gerekir. Aidatın her ayın hangi gününe kadar ödeneceği, işletme projesinde veya genel kurul kararında açıkça yazılmalıdır. Vade tarihi belirsiz bırakılırsa gecikmenin başlangıcı tartışmalı hale gelir ve tazminat talebi zayıflar.

İyi bir uygulamada vade tarihi, ödeme kanalı (yönetimin banka hesabı) ve gecikme halinde kanundaki yüzde beş oranının uygulanacağı, yıl başında bütün kat maliklerine yazılı olarak duyurulur. Böylece hiçbir kat maliki tazminatla habersizce karşılaşmaz.

Kiracı da sorumlu mu?

Kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı oturan kişiler, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.

Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aidatın kim tarafından ödeneceğine dair ayrıntıları aidat nasıl belirlenir yazımızda bulabilirsiniz.

Tahsilat süreci nasıl işlemeli?

Gecikme tazminatı bir yaptırımdır; amacı borcu büyütmek değil, ödemenin zamanında yapılmasını sağlamaktır. Bu yüzden iyi bir tahsilat süreci, tazminattan önce iletişimle başlar.

1. Hatırlatma

Vade tarihinden kısa süre sonra kat malikine yazılı ya da dijital bir hatırlatma gönderilir. Çoğu gecikme unutkanlıktan kaynaklanır ve bu aşamada çözülür.

2. Hesap dökümü

Borç sürüyorsa kat malikine ay ay borç, vade tarihi, gecikilen gün ve gecikme tazminatını gösteren bir döküm iletilir. Açık bir döküm, "bu rakam nereden çıktı?" tartışmasını baştan bitirir.

3. Yasal yollar

Sonuç alınamazsa yönetici, kanunun 20. ve 35. maddeleri çerçevesinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Kesinleşmiş işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, kanunun 37. maddesine göre İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul edilir. Bu, takibe itiraz edilmesi halinde itirazın kaldırılması sürecinde yönetimin elini güçlendirir.

İşletme projesinin onaylanma usulü 2026 yılında değişti. Güncel kuralları işletme projesi nedir yazımızda anlattık.

4. Kanuni ipotek

Kanunun 22. maddesi son çare olarak bir yol daha tanır: borç kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin ya da kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borç tutarı kadar kanuni ipotek tescil edilebilir.

Şeffaflık neden önemli?

Gecikme tazminatı hesabında tartışmayı önleyen şey, oranın kendisi değil, uygulamanın tutarlılığıdır. Aynı vade tarihi, aynı formül ve aynı döküm herkese uygulandığında tahsilat kişisel bir mesele olmaktan çıkar.

Mali Yönetim ve Aidat Takibi hizmetimizde aidat tahakkuku, gecikme hesabı, hatırlatma ve borç dökümlerini düzenli olarak yürütüyor, aylık raporla kat maliklerine sunuyoruz. Yapınız için bilgi almak isterseniz teklif formunu doldurabilirsiniz.