İşletme projesi nedir, nasıl hazırlanır? 2026 değişiklikleriyle

İşletme projesinin içeriği, gider dağıtım anahtarları ve 7579 sayılı Kanunla gelen yenilikler: genel kurul onayı, geçici proje, kaldırılan yedi günlük itiraz süresi ve artış sınırı.

Bir apartmanın ya da sitenin yıllık bütçesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki adıyla işletme projesi, aidatın da, harcamaların da, tahsilatın da dayanağıdır. 2026 yılında yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, işletme projesinin onaylanma usulünü önemli ölçüde değiştirdi. Bu yazıda işletme projesinin ne olduğunu, nasıl hazırlandığını ve güncel kurallara göre nasıl kesinleştiğini anlatıyoruz.

İşletme projesi nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre işletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini bütçedir. Projede özellikle şunlar gösterilir:

• Bir yıllık yönetimde tahmini gelir ve gider tutarları,
• Tüm giderlerden her kat malikine, kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
• Her kat malikinin 20. maddeye göre vermesi gereken avans tutarı.

Yani işletme projesi, yalnızca bir gider listesi değildir; her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık aidatın da hesaplandığı belgedir.

7579 sayılı Kanunla ne değişti?

7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde üç önemli değişiklik yaptı.

1. Onay yeri: genel kurul

Değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu geçici proje, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar uygulanır.

2. Yedi günlük itiraz kuralı kaldırıldı

Eski düzenlemede işletme projesi kat maliklerine bildirilir ve yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşirdi. 7579 sayılı Kanun bu cümleyi yürürlükten kaldırdı. Artık proje, kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek kabulüne karar alınır.

Bu nedenle "yedi gün içinde itiraz etmezseniz proje kesinleşir" şeklindeki duyurular güncel kanuna uygun değildir.

3. Geçici projede artış sınırı

Kanuna eklenen yeni fıkraya göre mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesindeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Yönetici geçici projeyi bu sınır içinde hazırlar ve aynı usulle kurula sunar.

Bu düzenleme, genel kurul toplanana kadar geçen sürede aidatların sınırsız biçimde artırılmasının önüne geçer.

Yöneticinin avans toplama yetkisi

7579 sayılı Kanun, yöneticinin görevlerini sayan 35. maddeyi de değiştirdi. Yönetici artık kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar. Yani geçici proje döneminde de giderlerin karşılanması için avans toplanabilir.

İşletme projesi nasıl hazırlanır?

İyi bir işletme projesi, geçmiş yılın gerçek verilerine ve yürürlükteki sözleşmelere dayanır. Hazırlık şu adımlarla ilerler.

Gider kalemlerini çıkarın

Önce yapının bütün düzenli giderleri listelenir:

• Personel giderleri (kapıcı, güvenlik, bahçıvan, temizlik),
• Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz tüketimi,
• Asansör, hidrofor, jeneratör ve yangın sistemleri bakım sözleşmeleri,
• Asansörlerin yıllık periyodik kontrol ücreti,
• Temizlik ve peyzaj hizmetleri,
• Bina sigortası,
• Yönetim hizmet bedeli,
• Küçük onarımlar için ayrılan pay.

Kalemleri doğru anahtarla dağıtın

Kanunun 20. maddesine göre, aksine anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bağımsız bölümler arasında eşit, sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planınız farklı bir dağıtım öngörüyorsa ona uyulur.

Bu nedenle işletme projesinde her gider kaleminin hangi anahtarla dağıtıldığı ayrı ayrı gösterilmelidir. Paylaştırma kurallarını aidat nasıl belirlenir yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Gelirleri ekleyin

Ortak alan kira gelirleri, reklam panosu ya da baz istasyonu gibi gelirler varsa bunlar da projede gösterilir ve gider bütçesinden düşülür.

Aylık avansı hesaplayın

Her bağımsız bölümün yıllık payı on ikiye bölünerek aylık avans, yani aidat bulunur. Projeye her bağımsız bölümün numarası, arsa payı ve aylık tutarı tablo halinde eklenir.

Proje nasıl kesinleşir ve neden önemlidir?

Güncel düzenlemede proje genel kurulda onaylandığında kesinleşir. Kanunun 37. maddesine göre kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Bunun pratik anlamı şudur: aidatını ödemeyen kat malikine karşı başlatılan icra takibine itiraz edilirse, yönetim bu belgeye dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ödenmeyen aidatlar için uygulanacak gecikme tazminatının hesabını aidat gecikme tazminatı yazımızda anlattık.

Kat maliki projeye katılmıyorsa ne yapabilir?

Yedi günlük itiraz süresi kaldırıldığına göre, projeye karşı çıkmanın yolu artık genel kuruldur. Kat maliki:

• Toplantıda görüşünü dile getirir ve değişiklik önerebilir,
• Karara karşı oy verirse gerekçesini karar defterine yazdırır,
• Kanunun 33. maddesine göre, karşı oy verdiyse karar tarihinden, toplantıya katılmadıysa kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Genel kurulun geçerli şekilde nasıl yapılacağını genel kurul nasıl yapılır yazımızda adım adım anlattık.

Yıl içinde bütçe aşılırsa ne olur?

İşletme projesi bir tahmindir; yıl içinde beklenmeyen bir arıza, büyük bir onarım ya da sözleşme bedellerinde ciddi bir artış bütçeyi aşabilir. Bu durumda ek ödeme ihtiyacı yöneticinin tek başına belirleyeceği bir konu değildir. Ek bütçe veya özel bir onarım için toplanacak tutar, kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenmelidir.

Aylık gelir-gider raporu tutulan yapılarda bu tür sapmalar erkenden görülür ve kurul zamanında toplanabilir. Sürpriz ek toplamaların önüne geçmenin en etkili yolu, projeyi hazırlarken küçük onarımlar için gerçekçi bir pay ayırmaktır.

Sık yapılan hatalar

• Bir önceki yılın bütçesini enflasyonla çarpıp yeni proje diye sunmak,
• Eşit dağıtılması gereken personel giderlerini arsa payına göre dağıtmak,
• Asansör periyodik kontrolü gibi yıllık zorunlu giderleri bütçeye koymamak,
• Projeyi yalnızca panoya asıp imza veya taahhütlü mektupla bildirmemek,
• Geçici projede yeniden değerleme oranı sınırını aşmak.

Profesyonel destek

Mali Yönetim ve Aidat Takibi hizmetimizde işletme projesini geçmiş yıl verileri ve yürürlükteki sözleşmeler üzerinden hazırlıyor, genel kurula sunuyor ve yıl boyunca gerçekleşen giderlerle karşılaştırarak raporluyoruz. Yapınızın bütçesini birlikte değerlendirmek isterseniz teklif formunu doldurabilirsiniz.